“融資成本越來(lái)越高，銷(xiāo)售回款率卻在降低，現在企業(yè)比以往更為關(guān)心現金流情況。”一位房企人士道出了當下開(kāi)發(fā)商們的普遍心聲。

房企面臨的是資金鏈與銷(xiāo)售下滑的雙重考驗。據中國指數研究院統計，1~4月份，銷(xiāo)售額過(guò)百億的企業(yè)均值為395億元，業(yè)績(jì)增速已較1~3月有所放緩。

近期，無(wú)論是大型房企，如招商蛇口、海航集團，還是中小型房企如中華企業(yè)、中天金融等輪番上演的股權轉讓大戲，多少反映出房企資金壓力下被迫變賣(mài)資產(chǎn)的“無(wú)奈”。

5月2日，海航集團旗下的海航投資集團股份公司在深交所發(fā)布公告，擬轉讓控股子公司海航投資集團上海投資管理有限公司100%股權及債權，交易總對價(jià)約為人民幣29億元。

2018年來(lái)，海航集團還相繼出售了悉尼寫(xiě)字樓、嘉豐礦業(yè)及債權、紐約曼哈頓第六大道寫(xiě)字樓，減持德意志銀行等，標的合計約507億元。

更多中小型房企則被洗牌出局，不得不加快甩賣(mài)自身資產(chǎn)，以期賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。中國房地產(chǎn)報記者根據北京、上海產(chǎn)權交易所披露信息，4月份以來(lái)，新增20多家房企掛牌轉讓股權，所涉及項目無(wú)不處于虧損或高負債狀態(tài)。粗略統計，掛牌價(jià)超過(guò)35億元，其中近一半房企并未標注轉讓價(jià)。標注的掛牌價(jià)中，股權價(jià)僅占極小部分，大多數金額來(lái)自債權，即被轉讓房企需支付的負債及利息。

“房地產(chǎn)企業(yè)轉讓、出售項目，往往是和資金鏈承壓有關(guān)。此外，從企業(yè)戰略層面來(lái)看，房企出售一些不符合企業(yè)戰略發(fā)展或不在企業(yè)戰略覆蓋城市的資產(chǎn)，可以達到調整業(yè)務(wù)結構及布局的目的。”克而瑞分析師朱一鳴分析表示。

大房企賣(mài)股騰挪資金

資金壓力下，盤(pán)子鋪得過(guò)大的部分大型房企又開(kāi)始“拆東墻補西墻”。

并購成就了海航集團，但高杠桿和高負債也令其陷入資金困境。

據海航集團2017年財報數據，2017年集團營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)203.76%，至5940.58億元；歸屬母公司股東的凈利潤同比增長(cháng)80.41%，至26.25億元。凈利大幅增長(cháng)的同時(shí)，是負債的高企和巨額利息的吞噬。2017年，海航集團債務(wù)總額增長(cháng)了21%，達到5982億元，是其息稅前利潤的20倍，而凈收益僅為資產(chǎn)的0.2%。

在海航集團的并購資金中，很多是銀行貸款、債券融資、信托計劃等杠桿資金，其自有資金并不充足。海航集團也意識到了風(fēng)險，開(kāi)始加速旗下子公司項目股權的轉讓?zhuān)绕涫堑禺a(chǎn)項目。

近日，海航投資集團股份在深交所發(fā)布公告。公司和上海勱叵投資管理有限公司簽署合作協(xié)議書(shū)，擬轉讓控股子公司海航投資集團上海投資管理有限公司100%股權及債權，交易總對價(jià)約為人民幣29億元。其中，11億元為100%股權的股權轉讓款，16.2億元用于償還上海信托的借款本金。

記者發(fā)現，被轉讓的海航投資上海公司擁有一宗位于上海市浦東新區黃浦江南至前灘地區的前灘40-01號地塊土地及其上在建工程，地塊面積約1.16萬(wàn)平方米。

這塊地是由海航集團于2013年9月通過(guò)“招拍掛”形式以16.7億元競得的。2014年1月，該地塊由當時(shí)海航投資的全資子公司億城集團上海投資有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，涉及住宅及商業(yè)。目前，地塊上有兩棟住宅及一棟辦公樓，住宅樓已完成二次結構施工，辦公樓已完成90%二次結構施工。

海航投資稱(chēng)，本次轉讓將為公司帶來(lái)約4億元的收益，能優(yōu)化公司財務(wù)狀況，加快公司戰略轉型。

已掉出房企第一陣營(yíng)的招商蛇口也頻頻轉讓股權。2017年底，招商蛇口出讓位于江蘇省鎮江南山創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司60%股權及債權，掛牌價(jià)格為1.6億元。招商蛇口方面稱(chēng)是為了“處置零收益項目”。

但不久后，招商蛇口再次宣布與太盟投資集團共同發(fā)起設立地產(chǎn)基金，將持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈三項資產(chǎn)出售給該地產(chǎn)基金，交易總對價(jià)約計50億元。

朱一鳴認為，招商蛇口項目多集中在上海、深圳、北京等重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，項目售價(jià)較高，目前政策調控不斷緊縮，限價(jià)嚴峻、預售證批復較為嚴苛，項目入市和銷(xiāo)售較為被動(dòng)，企業(yè)資金壓力較大。同時(shí)，慢周轉也是招商蛇口的軟肋。

而出售資產(chǎn)無(wú)疑有利于優(yōu)化公司財務(wù)結構，從而為潛在的新投資騰挪資金。

中小型房企賣(mài)股轉型或退出

記者從北京、上海產(chǎn)權交易中心了解到，不少中小型房企正在排隊兜售地產(chǎn)項目股權，很多還是將股權100%售賣(mài)，大有退出房地產(chǎn)市場(chǎng)之勢。

這其中有兩家老牌國有房企。

其中一家是中華企業(yè)。上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所預披露公告顯示，中華企業(yè)擬轉讓其全資子公司蘇州中華園房地產(chǎn)公司100%股權。財報顯示，2017年蘇州中華園房地產(chǎn)公司凈利潤虧損248萬(wàn)元，今年一季度虧損71萬(wàn)元。中華企業(yè)方面的解釋是：“符合公司聚焦上海區域的發(fā)展戰略，有利于優(yōu)化公司資源配置，加快資金回籠。”

這其實(shí)是中華企業(yè)謀求重組轉型的一步。

中華企業(yè)2017年年報顯示，報告期內，公司持續推進(jìn)重大資產(chǎn)重組，其中包括實(shí)施全資子公司上房集團100%股權轉讓?zhuān)_(kāi)掛牌轉讓上海鼎保置業(yè)有限公司25%股權，公開(kāi)掛牌轉讓上海杉野置業(yè)有限公司100%股權。

中華企業(yè)董事長(cháng)蔡順明表示，希望中華企業(yè)未來(lái)三年內能成為上海一流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及綜合服務(wù)商。但中華企業(yè)的重組無(wú)疑是一道無(wú)例可循的整合難題。就在2年前，這家堪稱(chēng)上海最老牌的地產(chǎn)國企，還險些陷入退市的邊緣。

重慶一家老牌房企重慶渝能產(chǎn)業(yè)(集團)有限公司則在退出這個(gè)市場(chǎng)。4月26日，重慶渝能在北京產(chǎn)權交易所公開(kāi)掛牌轉讓100%股權，轉讓起價(jià)21.52億元。

記者了解到，這已不是渝能集團第一次轉讓公司股權。重慶渝能集團100%股權曾在2013年1月以5.38億元為央企中國大唐集團有限公司全資子公司中國水利電力物資有限公司受讓?zhuān)筠D到大唐集團直接持有。2017年12月，重慶聯(lián)交所公布重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團底價(jià)1元錢(qián)轉讓旗下子公司重慶駿陽(yáng)企業(yè)管理有限公司34%股權的事件。如今再次掛牌轉讓。

幾年間，重慶渝能集團一直未能擺脫虧損局面。據其財報數據，2017年集團凈利潤虧損1.34億元；今年一季度虧損2858萬(wàn)元，資產(chǎn)負債率達97%。

公開(kāi)資料顯示，重慶渝能集團擁有8家子公司，包括重慶渝能置業(yè)發(fā)展有限公司、重慶渝能建筑安裝工程有限公司、重慶渝能物業(yè)服務(wù)有限公司、赤峰渝能置業(yè)有限責任公司和新疆潤唐置業(yè)有限公司、重慶渝能晨陽(yáng)置業(yè)有限公司、重慶渝能萬(wàn)怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和重慶上善置地有限公司。

其中除重慶渝能物業(yè)服務(wù)有限公司、重慶渝能建筑安裝工程有限公司外，其余6家公司均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

據渝能集團官方公布信息，渝能集團土地儲備規模達5000余畝，已開(kāi)發(fā)、正在開(kāi)發(fā)的儲備項目的開(kāi)發(fā)規模超過(guò)600萬(wàn)平方米，在重慶、北京、新疆、內蒙古等地都有大型項目運作。其中包括靜園住宅小區、金臺大廈、渝能?chē)H、渝能明日城市、陽(yáng)光100國際新城、陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)等。

市場(chǎng)下行期，更多裸泳者浮出水面。轉型還是退出，已成為越來(lái)越多房企不得不面對的抉擇。

當然，“部分小型房企出讓項目股權，還有引入合作方，彌補開(kāi)發(fā)能力不足的考慮。一些企業(yè)甚至愿意讓出項目的大部分股權，放棄操盤(pán)權，僅做財務(wù)投資者。”一位企業(yè)人士表示。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )文化產(chǎn)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)向鋒則表示，目前行業(yè)市場(chǎng)出現的兼并重組熱潮，正是基于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入大魚(yú)吃小魚(yú)、快魚(yú)吃慢魚(yú)的整合發(fā)展階段。“大房企會(huì )重估收購重組行為和收購價(jià)格。而中小企業(yè)也會(huì )對市場(chǎng)契機有更大的想象空間，這些正是基于調控對市場(chǎng)影響在不同房企造成不同理解所致。”