當前，我國經(jīng)濟運行“有喜有憂(yōu)”。“喜”在結構調整已現成效，第三產(chǎn)業(yè)增加值超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，失業(yè)率保持較低水平，社會(huì )總體穩定。“憂(yōu)”在新的經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力尚未形成，經(jīng)濟增速繼續下行，或將引發(fā)長(cháng)期累積風(fēng)險的集中釋放。目前，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力，經(jīng)濟“房地產(chǎn)化”短期內難以扭轉。

因此，必須穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為結構調整和體制改革創(chuàng )造時(shí)間和空間。穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎，設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實(shí)施。

經(jīng)濟風(fēng)險日益顯現

去年，我國經(jīng)濟增長(cháng)7.4%，通貨膨脹2.0%，城鎮新增就業(yè)超過(guò)1300萬(wàn)人，呈現中高速增長(cháng)、低度通貨膨脹和充分就業(yè)的新氣象。但經(jīng)濟運行不確定性增加，風(fēng)險持續發(fā)酵并日益顯現，主要表現在四個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)業(yè)收縮過(guò)快。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.5萬(wàn)億元，同比增長(cháng)10.5%，增速呈逐月下降的態(tài)勢。商品房銷(xiāo)售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，除四季度略有回暖外，降幅呈逐季加大態(tài)勢。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格月同比下降的城市個(gè)數從上半年的1個(gè)增加到12月份的68個(gè)。9月央行放寬個(gè)人住房貸款政策后，市場(chǎng)預期有所改善，但多數城市繼續低迷，下行趨勢仍然明顯。

第二，產(chǎn)能過(guò)剩持續加劇。2012年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃產(chǎn)能利用率分別為72%、74%、72%和73%。2013年中央對化解產(chǎn)能過(guò)剩工作作出部署后，產(chǎn)能過(guò)剩勢頭得到遏制，但問(wèn)題遠未化解。至去年底，上述行業(yè)產(chǎn)能利用率仍不足75%，低于82%的正常水平。目前，我國企業(yè)債務(wù)約占GDP150%，全球最高。在需求強勁條件下，高負債可以支撐高投資，高投資支撐高產(chǎn)能。一旦需求萎縮，企業(yè)虧損和破產(chǎn)增多，銀行風(fēng)險就會(huì )暴露。

第三，地方融資平臺違約。最近幾年，地方融資平臺大規模舉債進(jìn)行基礎設施建設，還款資金主要依靠土地出讓收入。在房?jì)r(jià)持續上漲期，這種運行機制尚能維持運轉，但在房?jì)r(jià)下跌期，平臺風(fēng)險就會(huì )逐步顯現。由于2010年是信貸高峰，2011年至2013年是信托高峰，信貸一般以5年期為主，信托大多在2年左右，今年是平臺償債高峰，到期債務(wù)為2.8萬(wàn)億元。

第四，影子銀行風(fēng)險集聚。影子銀行是我國金融市場(chǎng) 發(fā)育不充分條件下監管套利的產(chǎn)物，基本特征是“兩高一低”，杠桿率高，利率水平高，運行透明度低。2011年至2013年是影子銀行快速發(fā)展時(shí)期，目前已陸續進(jìn)入償還期。到去年底，全國369筆信托項目存在風(fēng)險，涉及資金181億元。經(jīng)濟下行周期，資金鏈斷裂風(fēng)險恐不斷積聚。

而在這些風(fēng)險中，房地產(chǎn)是風(fēng)險“導火線(xiàn)”。數據顯示，2014年，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP14.9%，約是美國、印度、臺灣地區房地產(chǎn)投資高峰時(shí)期的3倍。瑞銀估計，房地產(chǎn)占我國總需求比重高達1/4。如再考慮房地產(chǎn)和其它行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)占GDP比重超過(guò)1/3。社會(huì )融資30%投向房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資30%在房地產(chǎn)，家庭資產(chǎn)70%集中在房地產(chǎn)，地方財政收入50%以上依靠房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快收縮，將對宏觀(guān)經(jīng)濟產(chǎn)生連鎖反應和共振效應，比如加劇產(chǎn)能過(guò)剩矛盾、誘發(fā)平臺債務(wù)違約和引爆影子銀行風(fēng)險等。

房地產(chǎn)下行趨勢明顯

今年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整時(shí)期。與2008年和2011年那兩輪調整不同，這輪調整是在沒(méi)有行政干預情況下的市場(chǎng)自行校正。由此判斷，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生結構性變化，從供給約束轉化為需求約束。如不能有效增加住房需求，房地產(chǎn)下行趨勢將難以遏制。

第一，供應規模持續增加。根據“六普”數據，2010年，我國城鎮存量住房為203億平方米，此后4年又有42億平方米竣工，扣除拆遷住房后，2014年底城鎮存量住房約240億平方米，城鎮戶(hù)均住房接近1套。2014年底，我國在建住宅59億平方米，將在未來(lái)2至3年內入市。按商品住宅年銷(xiāo)售面積10億平方米估算，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢將更為嚴峻。

第二，人口結構發(fā)生逆轉。人口結構是影響住房需求的基本要素，勞動(dòng)人口占比越高，住房需求越強。根據統計局數據，1965-2013年，我國15-64歲勞動(dòng)人口占總人口比重持續上升，2013年達到75%峰值，其后將持續下降。根據民政部數據，2006年，我國結婚對數增長(cháng)14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未來(lái)5年，城鎮20-45歲主要購房群體下降約10%。住房需求重心將轉向居民改善性住房需求和農民進(jìn)城購房消費需求。

第三，家庭資產(chǎn)配置轉型。2010年后，金融“脫媒”現象凸顯，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品和信托產(chǎn)品爆發(fā)式增長(cháng)，近期股票市場(chǎng)開(kāi)始復蘇，住房不再是家庭配置資產(chǎn)的首選資產(chǎn)，住房投資需求將快速下降。

第四，貸款支持力度減弱。2012年以來(lái)，信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等融資產(chǎn)品快速發(fā)展，分流銀行儲蓄存款，增加銀行攬儲成本和流動(dòng)性約束。銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款積極性下降，收緊貸款規模，取消利率折扣，貸款支持力度減弱。住房公積金貸款受資金來(lái)源和管理體制限制，貸款規模難以迅速擴張，支持作用弱化。去年9月，人民銀行放寬個(gè)人住房貸款政策，去年11月和今年3月兩次下調存貸款基準利率，個(gè)人住房貸款供應有所改善，但銀行貸款動(dòng)力仍然不足。貸款利率下調0.65個(gè)百分點(diǎn)后，5年期個(gè)人住房貸款利率5.9%，高出降息前7折貸款利率1.31個(gè)百分點(diǎn)，利息成本仍居高不下。

設立住房銀行意義重大

1998年，我國推行住房制度改革，通過(guò)出售公有住房、建立住房公積金制度、實(shí)行住房貨幣化分配等措施，培育個(gè)人住房消費能力。2003年后，政策重心從培育消費需求轉向調控住房供給，導致供需結構失衡，房?jì)r(jià)持續上漲，不得不推出限購限貸等行政措施，通過(guò)大規模建設保障性住房，對沖房?jì)r(jià)上漲壓力。目前，商品住房和保障性住房建設規模巨大，化解產(chǎn)能過(guò)剩、地方融資平臺和影子銀行風(fēng)險，守住不發(fā)生區域性和系統性風(fēng)險底線(xiàn)，需要轉變住房政策取向，從調控供給轉為培育需求。加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

第一，提高家庭購房能力。購買(mǎi)住房是家庭主要支出項目，資金需求巨大，一般都需要貸款支持。因貸款期限長(cháng)，且按復利計息，利率水平對還貸成本十分敏感。一筆本金100萬(wàn)元、期限20年的個(gè)人住房貸款，利率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款利息支出增加14萬(wàn)元。貸款利率對住房需求影響巨大，是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的核心要素。商業(yè)銀行在盈利性和流動(dòng)性目標約束下，難以降低個(gè)人住房貸款利率。通過(guò)國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問(wèn)題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。

第二，完善宏觀(guān)調控機制。截止2014年底，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額11.5萬(wàn)億元，占個(gè)人住房貸款余額82%。目前，央行已放開(kāi)銀行貸款利率，但仍控制個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人住房貸款成為商業(yè)銀行貸款期限最長(cháng)、收益率最低的資產(chǎn)，與營(yíng)利性和流動(dòng)性商業(yè)目標相悖。銀行實(shí)際承擔商業(yè)性和政策性雙重職責，既削弱了貨幣政策的有效性，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。設立國家住房銀行，可以有效解決商業(yè)銀行“順周期”操作問(wèn)題，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場(chǎng)化改革創(chuàng )造條件。

第三，促進(jìn)新型城鎮化發(fā)展。新型城鎮化的核心是以人為本，逐步實(shí)現公共服務(wù)均等化。目前，已有約2億農村人口在城鎮就業(yè)。就業(yè)問(wèn)題解決后，迫切需要解決住房和子女教育問(wèn)題。醫療和養老保障則是中長(cháng)期問(wèn)題。住建部調查，進(jìn)城農村人口在城鎮購房比例不到1%，絕大部分居住在棚戶(hù)區、城中村和建筑工地，居住條件惡劣。這個(gè)群體規模巨大，僅靠財政投入難以支撐，需要農民工、就業(yè)單位和國家“三家抬”。將農民工納入住房公積金制度，個(gè)人繳存一部分，單位補助一部分，國家支持一部分，積累在城鎮購房首期付款，再由國家住房銀行提供低息貸款，后續還款用住房公積金支付，將有效緩解購房能力不足矛盾，提升新型城鎮化質(zhì)量和效益。

第四，改進(jìn)住房公積金管理。住房公積金是國際經(jīng)驗和我國國情相結合的一項制度創(chuàng )新，對推動(dòng)住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。目前的主要問(wèn)題是制度功能弱化、利益結構失衡、管理運營(yíng)粗放。根源是體制機制存在弊端。一是城市分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，難以充分發(fā)揮作用；二是管理鏈條過(guò)長(cháng)，管理中心為事業(yè)單位，不具有金融職能，金融業(yè)務(wù)要委托銀行辦理，導致管理成本高，服務(wù)效率低，存在風(fēng)險隱患。通過(guò)設立國家住房銀行，整合各市管理中心，可以有效提高資金管理集約化、專(zhuān)業(yè)化和精細化水平，降低管理運營(yíng)成本，充分發(fā)揮住房公積金作用，保障繳存職工權益。

目前，設立國家住房銀行條件已基本成熟。一是改革依據充分。十八屆三中全會(huì )《決定》23條提出“研究建立住宅政策性金融機構”、45條要求“建立公開(kāi)規范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監管機制”。二是資金規模巨大。截至去年底，全國住房公積金3.7萬(wàn)億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發(fā)行專(zhuān)項金融債券1萬(wàn)億元，今年資金規模接近6萬(wàn)億元，2020年預計達到20萬(wàn)億元，可基本滿(mǎn)足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。三是已有人員和機構。目前，全國共有管理中心342個(gè)，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個(gè)，從業(yè)人員3.8萬(wàn)人，可充分利用這些機構、網(wǎng)點(diǎn)和人員，組建國家住房銀行分行和支行，中央設立總行，對各地分支機構實(shí)行垂直管理。四是籌措資本金。全國住房公積金貸款風(fēng)險準備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可轉化為住房銀行資本金。